สิทธิของผู้ซื้อบ้านและคอนโด กฎหมายคุ้มครองคุณอย่างไร

สิทธิของผู้ซื้อ 3 ช่วงเวลา

1. ก่อนซื้อและหลังรับโอน เรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย คำโฆษณาและคำรับปากของผู้ขาย และความชำรุดบกพร่องที่พบหลังเข้าอยู่
2. ตอนรับมอบสาธารณูปโภค ผู้ซื้อร่วมกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อรับโอนถนน สวน และสาธารณูปโภคอื่นจากผู้จัดสรร
3. เมื่อนิติบุคคลบริหารเอง ในฐานะสมาชิก คุณมีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ สมัครเป็นกรรมการ และตรวจสอบการทำงานของคณะกรรมการ

หมู่บ้านของคุณอยู่ภายใต้กฎหมายฉบับไหน

โครงการจัดสรรรุ่นเก่าอยู่ภายใต้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 พ.ศ. 2515 ส่วนโครงการที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติฉบับนี้ ซึ่งมีการแก้ไขล่าสุดและมีผลใช้บังคับตั้งแต่ 1 มีนาคม 2569

กฎหมายทั้งสองฉบับมีเป้าหมายเดียวกัน คือคุ้มครองผู้ซื้อ ควบคุมการจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการ กำหนดให้สาธารณูปโภค เช่น ถนน สวน สโมสร และไฟส่องสว่าง ต้องคงไว้เพื่อผู้อยู่อาศัย และต้องมีผู้รับผิดชอบดูแลบำรุงรักษาและจัดบริการสาธารณะ เช่น รักษาความปลอดภัยและเก็บขยะ

คอนโดใช้หลักเดียวกันตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ทรัพย์ส่วนกลางเป็นของเจ้าของร่วมทุกคน และบริหารโดยนิติบุคคลอาคารชุด

สัญญามาตรฐาน

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ข้อสัญญาส่วนใดที่ไม่เป็นไปตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ ไม่มีผลใช้บังคับ (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน มาตรา 34) หากผู้จัดสรรใช้สัญญาของตนเองเพื่อเอาเปรียบ ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องสิ่งที่เสียไปคืนได้

สองเรื่องในสัญญามาตรฐานที่ควรรู้

• ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน แบบสัญญากำหนดให้ภาษีของผู้ขายเป็นภาระของผู้ขาย อ่านต่อ ซื้อบ้านจัดสรร ใครต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน
• ความชำรุดบกพร่อง ผู้ขายต้องรับผิดในส่วนโครงสร้าง ได้แก่ เสาเข็ม ฐานราก เสา คาน พื้น โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก 5 ปีนับจากวันโอน และในส่วนรั้ว กำแพง ส่วนควบ และอุปกรณ์ 1 ปีนับจากวันโอน

ใครบ้างคือผู้บริโภค

ไม่ใช่เฉพาะคนที่จ่ายเงินซื้อสินค้า ผู้ใช้บริการ เช่น คนที่นำรถไปจอดในห้างสรรพสินค้า และผู้ได้รับของแจกจากผู้ประกอบธุรกิจ ก็เป็นผู้บริโภคด้วย หากเกิดความเสียหาย คนกลุ่มนี้ก็ใช้สิทธิตามกฎหมายผู้บริโภคได้เช่นกัน

สิทธิพื้นฐาน 3 ข้อ

1. สิทธิได้รับสัญญาที่เป็นธรรม ข้อสัญญาสำเร็จรูปที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจได้เปรียบเกินสมควร ศาลไม่ให้ใช้บังคับได้ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
2. คำพูดและคำโฆษณามีผลเป็นสัญญา โฆษณา โบรชัวร์ และคำรับรองของผู้ขายหรือพนักงานขาย ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แม้ไม่ได้เขียนไว้ อ่านต่อ คำพูดของเซลล์ขายบ้าน คอนโด และรถ มีผลเป็นสัญญา
3. สิทธิได้รับการเยียวยา เมื่อทรัพย์ที่ได้รับไม่ตรงตามสัญญา ไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ปลอดภัย

สิ่งที่ศาลทำได้ในคดีผู้บริโภค

ในคดีแพ่งทั่วไป ศาลพิพากษาเกินกว่าที่โจทก์ขอไม่ได้ แต่ในคดีผู้บริโภค พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคให้อำนาจศาลมากกว่านั้น ศาลสามารถ

• กำหนดค่าเสียหายให้ถูกต้อง แม้สูงกว่าที่ผู้บริโภคขอ หรือกำหนดวิธีบังคับที่เหมาะสมกว่า (มาตรา 39)
• สั่งให้เปลี่ยนสินค้าใหม่แทนการซ่อม หรือให้คืนเงินและรับสินค้าคืน (มาตรา 41)
• ในกรณีได้รับบาดเจ็บ สงวนสิทธิแก้ไขคำพิพากษาเพื่อเพิ่มค่าเสียหายภายหลัง หากอาการรุนแรงขึ้น
• สั่งให้เรียกเก็บสินค้าที่ไม่ปลอดภัยออกจากตลาด
• ให้กรรมการหรือผู้ถือหุ้นร่วมรับผิด หากมีการยักย้ายทรัพย์สินของบริษัทเพื่อหนีความรับผิดต่อผู้บริโภค
• สั่งให้จ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษ ไม่เกิน 2 เท่าของค่าเสียหายที่แท้จริง หรือไม่เกิน 5 เท่าหากค่าเสียหายจริงไม่เกิน 50,000 บาท เมื่อผู้ประกอบธุรกิจเอาเปรียบโดยไม่เป็นธรรม จงใจ หรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง (มาตรา 42)

นอกจากนี้ ผู้บริโภคที่ยื่นฟ้องโดยทั่วไปได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมศาล

ก่อนวางเงินจอง

• เทียบสัญญากับแบบสัญญามาตรฐาน ข้อไหนต่างจากแบบให้ถามให้ชัด
• เก็บโบรชัวร์ โฆษณา และภาพหน้าจอเพจโครงการไว้
• ขอให้พนักงานขายยืนยันคำรับปากสำคัญเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อความทาง LINE ก็ใช้เป็นหลักฐานได้
• ขอดูใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต

อ่านต่อ 8 เรื่องที่ควรตรวจสอบก่อนซื้อบ้านในโครงการจัดสรร