หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน สาธารณูปโภค การบำรุงรักษา และการส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน

หน้าที่ของผู้จัดสรร

1. ปรับปรุงที่ดิน ถมดินบดอัดแน่นให้ระดับเสมอกันทั้งโครงการ ตามค่าระดับที่กำหนดในแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ซึ่งโดยทั่วไปต้องไม่ต่ำกว่าถนนสาธารณะหน้าโครงการ
2. สร้างสาธารณูปโภคให้ตรงตามแผนผัง ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ สวน รั้ว รวมถึงสโมสร สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส หรือทะเลสาบ ต้องตรงตามแผนผังที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดอนุญาต
3. บำรุงรักษา จนกว่าจะพ้นหน้าที่ ผู้จัดสรรต้องดูแลสาธารณูปโภคทุกรายการให้ใช้งานได้ตามปกติด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง
4. ห้ามทำให้ประโยชน์ลดลง ผู้จัดสรรจะทำการใดที่ทำให้ประโยชน์หรือความสะดวกของสาธารณูปโภคลดลงไม่ได้ ที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินจัดสรร จึงนำไปขายต่อตามใจไม่ได้

หลักประกันการบำรุงรักษา

เมื่อสร้างสาธารณูปโภคเสร็จ คณะกรรมการฯ จะตรวจสอบ และผู้จัดสรรต้องจัดให้มีหลักประกันการบำรุงรักษากับธนาคารหรือสถาบันการเงิน ตามหลักเกณฑ์ของคณะกรรมการฯ ที่ใช้กันมา คิดเป็นร้อยละ 7 ของมูลค่าการก่อสร้างสาธารณูปโภค เช่น สาธารณูปโภคมูลค่า 100 ล้านบาท หลักประกันจะเท่ากับ 7 ล้านบาท

ตามกฎหมายฉบับแก้ไขที่มีผลตั้งแต่ 1 มีนาคม 2569 เมื่อผู้จัดสรรพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษา เงินตามหลักประกันนี้ต้องส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในกรณีที่ยกสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์

ข้อควรรู้คือ การตรวจของคณะกรรมการฯ ไม่ได้รับประกันว่าทุกอย่างสร้างตรงตามแผนผัง ปัญหาเรื่องระดับดิน การระบายน้ำ หรือความหนาของถนน มักปรากฏภายหลัง

การส่งมอบให้ผู้อยู่อาศัย

ผู้จัดสรรพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาเมื่อได้ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง

• ให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและโอนสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลแล้ว หรือ
• ยกสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยได้รับอนุมัติ

หากผู้จัดสรรไม่ดำเนินการ ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่ขายแล้ว ยื่นขอจัดตั้งนิติบุคคลเองได้ และกฎหมายฉบับแก้ไขยังให้ที่ประชุมผู้ซื้อลงมติด้วยเสียงข้างมากได้ในบางกรณี เมื่อจดทะเบียนแล้ว สาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคล

เมื่อสาธารณูปโภคไม่ตรงตามที่ได้รับอนุญาต

• สร้างไม่ตรงแผนผัง ผู้จัดสรรต้องแก้ไข หรือชดใช้ค่าแก้ไขให้ตรงตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต
• ไม่บำรุงรักษา ผู้จัดสรรต้องชดใช้เงินที่นิติบุคคลหรือลูกบ้านสำรองจ่ายซ่อมแซมแทน
• หลังส่งมอบแล้ว แม้ผู้จัดสรรโอนสาธารณูปโภคและส่งมอบเงินค้ำประกันแล้ว หากนิติบุคคลพิสูจน์ได้ว่าไม่ได้สร้างตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ผู้จัดสรรยังต้องรับผิด

นิติบุคคลหมู่บ้านทำอะไรได้บ้าง

นิติบุคคลบริหารหมู่บ้านผ่านคณะกรรมการที่สมาชิกเลือก ภายใต้การควบคุมของที่ประชุมใหญ่ เก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งตามกฎหมายฉบับแก้ไขอาจกำหนดอัตราต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์หรือขนาดแปลงได้ และฟ้องคดีแทนสมาชิกได้ในเรื่องที่กระทบสาธารณูปโภคหรือสิทธิของสมาชิกหลายราย

ขั้นตอนการเรียกร้องโดยทั่วไป

1. จ้างวิศวกรอิสระตรวจบ้านหรือสาธารณูปโภคเทียบกับแบบก่อสร้างและแผนผังโครงการ พร้อมประเมินค่าแก้ไข
2. ทำหนังสือแจ้งผู้จัดสรร แนบรายงานของวิศวกร ขอให้แก้ไขหรือชดใช้เงินแทน
3. หากผู้จัดสรรเพิกเฉยหรือปฏิเสธ ยื่นฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคต่อศาลที่โครงการตั้งอยู่

ดูตัวอย่างคดีจริง บ้านน้ำท่วมเพราะผู้จัดสรรถมดินต่ำกว่าแผนผัง