บ้านน้ำท่วมเพราะผู้จัดสรรถมดินต่ำกว่าแผนผัง ศาลสั่งจ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษ

ข้อเท็จจริง

ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านในหมู่บ้านจัดสรรระดับพรีเมียมเมื่อวันที่ 30 กันยายน 2552 ต่อมาเดือนตุลาคม 2554 น้ำท่วมเข้าโครงการและเข้าบ้านของผู้ซื้อ

ตอนยื่นขออนุญาตจัดสรร ผู้จัดสรรระบุว่าพื้นบ้านชั้นล่างจะสูงกว่าถนนหน้าโครงการ 0.60 เมตร แต่ความจริงพื้นดินในโครงการรวมถึงบริเวณบ้านผู้ซื้อ ไม่เรียบเสมอกันและต่ำกว่าถนนสาธารณะหน้าโครงการ เป็นแอ่งกระทะ

หลักเรื่องค่าเสียหายเพื่อการลงโทษ

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรา 42 กำหนดว่า หากผู้ประกอบธุรกิจ

• เจตนาเอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรม
• จงใจให้ผู้บริโภคได้รับความเสียหาย
• ประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่นำพาต่อความเสียหายที่จะเกิดแก่ผู้บริโภค หรือ
• ฝ่าฝืนความรับผิดชอบในฐานะผู้มีอาชีพหรือธุรกิจที่ประชาชนไว้วางใจ

ศาลมีอำนาจสั่งให้จ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มจากค่าเสียหายที่แท้จริง โดยพิจารณาความเสียหายของผู้บริโภค ประโยชน์ที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับ ฐานะทางการเงิน การบรรเทาความเสียหาย และการที่ผู้บริโภคมีส่วนก่อความเสียหาย

ค่าเสียหายเพื่อการลงโทษกำหนดได้ไม่เกิน 2 เท่าของค่าเสียหายที่แท้จริง แต่ถ้าค่าเสียหายที่แท้จริงไม่เกิน 50,000 บาท กำหนดได้ไม่เกิน 5 เท่า

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2065/2563 วินิจฉัยว่า

• บ้านและที่ดินในโครงการขายในราคาสูง แต่ถนนและพื้นดินในโครงการต่ำกว่าถนนสาธารณะหน้าโครงการ ไม่เป็นไปตามสัญญาและคำขออนุญาตจัดสรร
• ผู้จัดสรรจงใจไม่ปฏิบัติตามสัญญาและคำขออนุญาตมาตั้งแต่แรก เอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรมเพื่อประโยชน์ทางการค้า โดยไม่คำนึงถึงความเสียหาย

ศาลพิพากษาให้ผู้จัดสรรชดใช้ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี (อัตราตามกฎหมายในขณะนั้น) และค่าเสียหายเพื่อการลงโทษอีก 500,000 บาท หรือครึ่งหนึ่งของค่าเสียหายจริง

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• แผนผังที่ได้รับอนุญาตคือมาตรฐานที่ผู้จัดสรรต้องทำตาม สร้างต่ำกว่านั้นถือว่าผิดสัญญา ไม่ว่าโบรชัวร์จะเขียนไว้อย่างไร
• ค่าเสียหายเพื่อการลงโทษจ่ายให้ผู้บริโภค ไม่ใช่ค่าปรับเข้ารัฐ มีไว้เพื่อป้องปรามไม่ให้ผู้ประกอบธุรกิจเอาเปรียบผู้ซื้อ
• หากหมู่บ้านน้ำท่วม อย่าเพิ่งสรุปว่าทำอะไรไม่ได้ ตรวจแผนผังก่อน หากเสียหายหลายหลัง นิติบุคคลหมู่บ้านอาจดำเนินการแทนลูกบ้านได้