ห้องชุดอยู่เหนือห้องเครื่องปั่นไฟ เสียงดัง ควัน สั่นสะเทือน ศาลให้ชดใช้ 3 ล้านบาท

ข้อเท็จจริง

สามีภรรยาซื้อห้องชุดในคอนโดย่านพหลโยธิน ราคา 1,850,000 บาท เข้าอยู่ได้เพียงเดือนกว่า คืนหนึ่งไฟฟ้าดับ มีเสียงดังอื้ออึงและแรงสั่นสะเทือนขึ้นมาจากพื้นเป็นเวลานาน

วันรุ่งขึ้นผู้จัดการอาคารแจ้งว่า ใต้ห้องชุดของทั้งสองคือห้องติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง ขณะที่เอกสารการขายระบุว่าพื้นที่ด้านล่างเป็นที่จอดรถ

ฝ่ายอาคารติดยางรองแท่นเครื่องเพิ่ม ทำฐานรองท่อระบายอากาศแยกจากเดิมที่ยึดอยู่ใต้พื้นห้อง และต่อท่อให้ยาวพ้นห้อง แต่ยังมีแรงสั่นสะเทือน เขม่าควัน กลิ่นน้ำมัน กลิ่นเผาไหม้ และเสียงรบกวน สามีภรรยาจึงฟ้อง ขอให้ศาลสั่งย้ายเครื่องกำเนิดไฟฟ้าออกไป

ปัญหาทางกฎหมาย

ศาลเห็นว่า การขายห้องชุดโดยไม่แจ้งว่าใต้ห้องเป็นห้องเครื่อง แต่ระบุว่าเป็นที่จอดรถ เป็นความแตกต่างในสาระสำคัญที่กระทบการอยู่อาศัยโดยตรง ถือเป็นการผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้ แต่ทั้งสองขอเพียงให้ย้ายเครื่อง

ซึ่งทำไม่ได้ เพราะเครื่องกำเนิดไฟฟ้าที่ใช้ร่วมกันในอาคารเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด การย้ายไปติดตั้งที่อื่นถือเป็นการเปลี่ยนแปลงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้มติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 48 (6)) ศาลจึงบังคับให้ผู้ขายย้ายเครื่องตามคำขอไม่ได้

ศาลแก้ปัญหาอย่างไร

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรา 39 ให้อำนาจศาล หากวิธีบังคับตามคำขอไม่เพียงพอต่อการเยียวยา ศาลกำหนดวิธีบังคับที่เหมาะสมได้ แม้เกินกว่าคำขอ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7567/2562 วินิจฉัยว่า การกระทำของผู้ขายเป็นการทำละเมิดต่อผู้ซื้อมาโดยตลอด กระทบการอยู่อาศัยทั้งเรื่องควัน เสียง แรงสั่นสะเทือน และความปลอดภัย ศาลจึง

• กำหนดค่าเสียหายเป็นเงิน 1,000,000 บาท และ
• เห็นว่าผู้ขายไม่นำพาต่อความเสียหายและขาดความรับผิดชอบในฐานะผู้ประกอบธุรกิจที่ประชาชนไว้วางใจ จึงกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มอีก 2 เท่า เป็นเงิน 2,000,000 บาท (มาตรา 42)

รวมเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (อัตราตามกฎหมายในขณะนั้น)

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• ความแตกต่างระหว่างสิ่งที่ได้รับแจ้งกับสิ่งที่ได้รับจริง อาจเป็นการผิดสัญญา แม้ตัวห้องจะตรงตามที่ระบุ
• ในคดีผู้บริโภค แม้ขอวิธีเยียวยาที่ทำไม่ได้ ศาลก็กำหนดวิธีที่เหมาะสมให้ได้
• จดสิ่งที่โครงการบอกเกี่ยวกับสภาพรอบห้อง และเก็บแบบแปลนไว้