ซื้อคอนโดแล้วได้พื้นที่ไม่ครบตามสัญญา เรียกเงินคืนได้หรือไม่

ข้อเท็จจริง

ผู้ซื้อตกลงซื้อห้องชุดเนื้อที่ประมาณ 73.38 ตารางเมตร ราคา 1,805,000 บาท อาคารสร้างเสร็จแล้วตั้งแต่ตอนเสนอขาย หลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายตรวจพบเองว่าห้องชุดมีเนื้อที่น้อยกว่าในสัญญาประมาณ 6.72 ตารางเมตร

สัญญาระบุว่า หากหลังออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในสัญญา ให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ โดยไม่คิดเพิ่มหรือลดราคากัน

หลักกฎหมาย

พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม กำหนดว่า ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่ฝ่ายซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่ากำหนด ใช้บังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณี ข้อสัญญาที่ให้อีกฝ่ายรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมาย หรือทำให้ผู้ประกอบธุรกิจได้เปรียบเกินสมควร ศาลไม่ให้มีผลบังคับได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ยังกำหนดเรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบเนื้อที่ขาดจากที่ตกลงไว้ด้วย

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4566/2561 วินิจฉัยว่า

• ขณะเสนอขาย อาคารสร้างเสร็จแล้ว ผู้ขายในฐานะผู้ประกอบธุรกิจสร้างอาคารชุดย่อมรู้ว่าเนื้อที่และราคาเป็นข้อสำคัญในการตัดสินใจซื้อ
• ผู้ขายคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ได้อยู่แล้ว ขณะที่ผู้บริโภคตรวจสอบเองได้ยาก จึงต้องเชื่อตัวเลขที่ผู้ขายแจ้ง
• เนื้อที่ขาด 6.72 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 9.1 ทำให้ผู้ซื้อจ่ายเงินเกินกว่าเนื้อที่จริง 165,298.42 บาท
• ความผิดพลาดในการคำนวณเป็นของผู้ขายเอง ซึ่งแก้ไขได้อยู่ก่อนแล้ว

ข้อสัญญาที่ไม่ปรับราคาจึงทำให้ผู้ขายได้เปรียบเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ราคาคิดเป็นตารางเมตรละ 24,597.98 บาท ผู้ขายต้องลดราคาตามเนื้อที่ที่ขาดและคืนเงิน 165,298.42 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (อัตราตามกฎหมายในขณะนั้น)

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• ข้อสัญญาว่า "ให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์โดยไม่ปรับราคา" ไม่คุ้มครองผู้ขาย เมื่อส่วนต่างมากและเป็นความผิดพลาดของผู้ขายเอง
• วัดพื้นที่ห้องตอนตรวจรับ หรือให้ผู้เชี่ยวชาญวัด แล้วเทียบกับสัญญาและหนังสือกรรมสิทธิ์
• กรณีที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ตกลง อาจใช้เหตุผลทำนองเดียวกันได้ ควรปรึกษาตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี