ผู้ซื้อคอนโดผิดสัญญา ผู้ขายริบเงินมัดจำได้ทั้งหมดหรือไม่

ข้อเท็จจริง

วันที่ 26 มิถุนายน 2541 ผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดราคา 4,218,720 บาท และจ่ายเงินในวันทำสัญญา 1,273,258 บาท ส่วนที่เหลือต้องจ่ายภายในวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ซึ่งเป็นวันนัดโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาข้อ 15 ระบุว่า หากผู้ซื้อไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือไม่ว่าด้วยเหตุใด หรือผิดสัญญา ผู้ขายเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระมาทั้งหมดได้ โดยผู้ซื้อจะไม่เรียกร้องใด ๆ

ผู้ขายขยายเวลาให้ถึงวันที่ 2 กันยายน 2541 แต่ผู้ซื้อยังไม่ชำระเงินและไม่รับโอน วันที่ 3 กันยายน ผู้ขายจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินทั้งหมด ต่อมาวันที่ 15 มกราคม 2542 ผู้ขายขายห้องชุดให้บุคคลอื่นในราคา 4,100,000 บาท ต่ำกว่าราคาเดิม 118,720 บาท

เงินมัดจำหรือเบี้ยปรับ

ศาลถือว่าเงินที่จ่ายในวันทำสัญญาเป็นมัดจำ เพราะให้ไว้เป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญาแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา ใช้เป็นการชำระราคาบางส่วน หรือถูกริบหากผู้ซื้อผิดสัญญา

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ให้ศาลลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนได้ แต่ไม่ได้ให้อำนาจลดเงินมัดจำ ช่องว่างนี้ได้รับการแก้ไขโดยพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

หลักกฎหมาย

พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 7 กำหนดว่า ในสัญญาที่มีการวางมัดจำ หากต้องริบมัดจำ และมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

ผู้ขายโต้แย้งว่าผู้ซื้อสมัครใจตกลงให้ริบทั้งหมด ศาลเห็นว่าบทบัญญัตินี้เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่สัญญาจึงตกลงยกเว้นไม่ได้

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8942/2554 พิจารณาว่า

• ผู้ขายอ้างว่ามีต้นทุนเงินกู้ แต่ไม่ได้นำสืบว่าเสียหายจริงเท่าไร และใกล้เคียงกับมัดจำหรือไม่
• ผู้ขายขายห้องต่อได้ภายในประมาณ 6 เดือนนับจากวันนัดโอนครั้งแรก ในราคาต่ำกว่าเดิม 118,720 บาท

ศาลล่างทั้งสองให้ริบมัดจำ 500,000 บาท ศาลฎีกาเห็นว่ายังไม่เหมาะสม จึงให้ริบร้อยละ 50 เป็นเงิน 636,629 บาท และให้ผู้ขายคืนเงินอีก 636,629 บาทแก่ผู้ซื้อ

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• หากเราเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องเตรียมใจว่าจะเสียเงินบางส่วน แต่อาจไม่ต้องเสียทั้งหมด
• ยิ่งมัดจำสูงเมื่อเทียบกับราคาและความเสียหายจริงของผู้ขาย ยิ่งมีเหตุให้ศาลลดได้
• หลักเดียวกันใช้กับการซื้อสินค้าอื่น อ่านต่อ ผู้ซื้อไม่รับรถ ศูนย์รถริบเงินมัดจำได้ทั้งหมดหรือไม่