แผ่นพับโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา คดีถนนทางเข้าคอนโด

ข้อเท็จจริง

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่โฆษณาขายห้องชุดด้วยแผ่นพับ แผนผังแสดงถนนทางเข้าออกโครงการที่มีต้นไม้เรียงเป็นแนว และภาพถ่ายแสดงป้อมยามรักษาความปลอดภัยที่ทางเข้า บริษัทยอมรับว่าได้ถมดิน สร้างถนน ปลูกต้นไม้ สร้างป้อมยาม และติดป้ายเชิญชวนให้เข้าชมโครงการ

เมื่อขายห้องชุดหมดแล้ว บริษัทกลับโอนถนนทางเข้าให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ คนนอกจึงเข้ามาใช้ทางร่วม ผู้ซื้อกว่า 50 รายจึงฟ้องคดี

หลักกฎหมาย

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรา 11 กำหนดว่า โฆษณาหรือคำรับรองที่ทำให้ผู้บริโภคเข้าใจในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิ่งใด ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3315/2564 วินิจฉัยว่า

• แผ่นพับทำให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าถนนเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโครงการ ที่ผู้ขายจะมอบให้เป็นการตอบแทนการซื้อห้องชุด แผ่นพับจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย
• โครงการตั้งอยู่ในเขตผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น ซึ่งผู้ขายต้องยกถนนให้เป็นทางสาธารณะและแก้ไขแผนผังโครงการ ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความชำนาญต้องตรวจสอบข้อกฎหมายก่อนโฆษณาและก่อสร้าง การโฆษณาว่าถนนเป็นส่วนหนึ่งของโครงการโดยปกปิดข้อเท็จจริงนี้ จึงเป็นการหลอกลวง
• สัญญามีข้อความให้ผู้ขายเปลี่ยนแปลงแผนผังและทรัพย์ส่วนกลางได้ตามความเหมาะสม แต่การยกถนนให้เป็นทางสาธารณะหลังผู้ซื้อทำสัญญาแล้ว เป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกินสมควรและไม่เป็นธรรม ผู้ขายจึงอ้างข้อสัญญานี้ปฏิเสธความรับผิดไม่ได้

ศาลพิพากษาว่าผู้ขายผิดสัญญาต่อผู้ซื้อที่ทำสัญญาก่อนมีการเปลี่ยนแผนผัง และให้ชดใช้ค่าเสียหายรายละประมาณ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี (อัตราตามกฎหมายในขณะนั้น)

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• เก็บโบรชัวร์และแผนผังที่ได้รับก่อนเซ็นสัญญา และจดวันที่ได้รับ
• ข้อสัญญาทั่วไปที่ให้ผู้ขาย "ปรับเปลี่ยนแผนผัง" ไม่ได้ให้สิทธิผู้ขายเอาสิ่งที่เป็นเหตุผลในการซื้อออกไป
• หากทรัพย์ส่วนกลางที่โฆษณาไว้ลดลงหรือถูกยกให้ผู้อื่น ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและผู้ซื้อแต่ละรายอาจมีสิทธิเรียกร้อง