ทางลงหาดและทางเข้าออกที่โฆษณาไว้ เป็นทรัพย์ส่วนกลางของคอนโด

ข้อเท็จจริง

ผู้ขายเป็นเจ้าของโครงการที่มีทั้งโรงแรมและอาคารชุด โครงการมีทางเข้าออกสู่ถนนเพชรเกษม และพื้นที่ใช้สอยติดชายหาดต่อจากอาคารชุด

ผู้ขายโฆษณาขายห้องชุดด้วยแผ่นพับแบบจำลองโครงการ แผนผังแสดงถนนเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่อาคารชุด

เมื่อขายหมด ผู้ซื้อรวมกันจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อรับโอนทรัพย์ส่วนกลาง แต่ผู้ขายแจ้งว่าที่ดินสองแปลง คือทางเข้าออกและทางไปชายหาด ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดจึงฟ้องคดี

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5351/2562 วินิจฉัยว่า

• แผ่นพับเป็นการโฆษณาที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะใช้ประโยชน์ร่วมกันในฐานะทรัพย์ส่วนกลาง
• แม้ผู้ขายไม่มีเจตนายกที่ดินให้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และไม่ได้หลอกลวงผู้บริโภค ผู้ขายก็ต้องผูกพันตามที่โฆษณาไว้ เพราะโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรา 11
• ไม่ว่าที่ดินจะจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางในเอกสารอาคารชุดหรือไม่ หรือผู้ขายจะยินยอมยกให้หรือไม่ ที่ดินทั้งสองแปลงย่อมตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย

ศาลพิพากษาให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด โดยปลอดภาระผูกพัน

สิ่งที่ผู้ซื้อและคณะกรรมการควรรู้

• สิ่งที่ผู้ขายแสดงเป็นส่วนหนึ่งของโครงการในสื่อการขาย ผูกพันผู้ขายได้ แม้เอกสารจดทะเบียนจะระบุต่างออกไป
• นิติบุคคลอาคารชุดฟ้องแทนเจ้าของร่วมทั้งหมดได้
• เก็บสำเนาโบรชัวร์และผังขายทุกชุดไว้ในเอกสารของอาคาร คณะกรรมการชุดใหม่มักพบว่าไม่มีใครเก็บไว้