ซื้อบ้านจัดสรร ใครต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน

ข้อเท็จจริง

บริษัทแห่งหนึ่งประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้านขายพร้อมที่ดิน ผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยวสองชั้น 2 แปลง สัญญาระบุว่าค่าธรรมเนียมการโอนแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง แต่ค่าอากรแสตมป์และภาษีต่าง ๆ ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายทั้งหมด

ก่อนวันโอน บริษัทแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมเงินค่าใช้จ่ายทั้งหมด ในวันจดทะเบียน ผู้ซื้อจ่ายค่าจดทะเบียนครึ่งหนึ่ง และจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ รายได้ส่วนท้องถิ่น และอากรแสตมป์ของบริษัท แปลงละ 96,755 บาท รวม 193,510 บาท แล้วจึงฟ้องเรียกเงินคืน

หลักกฎหมาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด สัญญาส่วนใดที่ไม่ทำตามแบบและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ ไม่มีผลใช้บังคับ (พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน มาตรา 34)

สำหรับที่ดินจัดสรรที่มีสิ่งปลูกสร้าง แบบสัญญามาตรฐาน (แบบ ข.) กำหนดให้ค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้จะขายเป็นผู้ออกทั้งสิ้น

คำวินิจฉัยของศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6921/2558 วินิจฉัยว่า

• บริษัทในฐานะผู้จัดสรรที่ดิน ต้องใช้สัญญาตามแบบมาตรฐาน
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินมีวัตถุประสงค์คุ้มครองผู้ซื้อ ข้อสัญญาที่ให้ผู้ซื้อจ่ายภาษีแทนผู้ขายจึงขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมาย ไม่มีผลใช้บังคับเฉพาะส่วนนั้น
• บริษัทอ้างหลักเสรีภาพในการทำสัญญาเพื่อผลักภาระภาษีให้ผู้ซื้อไม่ได้

ศาลพิพากษาให้บริษัทคืนเงิน 193,510 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราตามกฎหมายในขณะนั้น (คดีใหม่ปัจจุบันใช้อัตราดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่เมษายน 2564)

สิ่งที่ควรรู้

• ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ภาษีของผู้ขายในการโอนเป็นภาระของผู้ขาย
• ค่าธรรมเนียมบางรายการ เช่น ค่าจดทะเบียนโอน แบ่งกันจ่ายได้ตามที่แบบสัญญากำหนด จึงควรอ่านแบบสัญญาให้ครบ
• หากจ่ายภาษีแทนผู้ขายไปแล้ว อาจเรียกคืนได้ เก็บใบเสร็จจากสำนักงานที่ดินไว้ และปรึกษาโดยเร็วเพราะมีอายุความ