ซื้อที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรเก่า ธนาคารไม่ให้กู้เพราะถนนยังเป็นของบริษัทที่เลิกกิจการ

ตัวอย่างที่พบบ่อย

ครอบครัวหนึ่งซื้อที่ดินเปล่ากว่า 200 ตารางวาในหมู่บ้านเก่าย่านบรมราชชนนี ตลิ่งชัน จ้างสถาปนิกออกแบบบ้าน และวางแผนกู้ธนาคาร 10 ล้านบาทเพื่อก่อสร้าง

ธนาคารปฏิเสธ เพราะถนนซอยหน้าที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทผู้จัดสรรเดิม ซึ่งเลิกกิจการแล้ว และกรรมการบริษัทเสียชีวิตแล้ว เมื่อไม่มีผู้มีอำนาจในที่ดินแปลงถนนที่จะรับรองทางเข้าออกได้ ธนาคารจึงถือว่าเป็นที่ดินตาบอด

ทำไมจึงเป็นปัญหา

ขับรถเข้าไปถึงที่ดินได้ ไม่ได้แปลว่ามีสิทธิผ่านทางตามกฎหมาย ธนาคารที่รับจำนองต้องมั่นใจว่าเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อรายต่อไปจะเข้าออกได้เสมอ หากถนนเป็นของผู้อื่นและไม่มีภาระจำยอมหรือสิทธิผ่านทางจดทะเบียนไว้ ก็ไม่มีความแน่นอนนั้น

ทำให้ถนนเป็นทางสาธารณะได้อย่างไร

แปลงถนนต้องให้เจ้าของคือบริษัทอุทิศเป็นทางสาธารณประโยชน์ แต่บริษัทที่ไม่มีอยู่แล้วทำไม่ได้ จึงต้องฟื้นบริษัทก่อน ในกรณีลักษณะนี้มีขั้นตอนดังนี้

1. ศาล ผู้มีส่วนได้เสียร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งให้นายทะเบียนจดทะเบียนบริษัทกลับคืนสู่ทะเบียน ในกรณีนี้ได้ติดต่อผู้จัดการมรดกของกรรมการที่เสียชีวิตให้ดำเนินการแทนบริษัท
2. สำนักงานที่ดิน เมื่อบริษัทกลับคืนสู่ทะเบียนแล้ว ยื่นคำขอจดทะเบียนอุทิศที่ดินแปลงถนนเป็นทางสาธารณประโยชน์
3. สำนักงานเขต ต้องรับที่ดินแปลงถนนเป็นที่สาธารณประโยชน์ในเขตของตน

ต้องดำเนินการผ่านทั้ง 3 หน่วยงาน เมื่อถนนเป็นทางสาธารณะแล้ว ที่ดินจะมีทางออกสู่ทางสาธารณะ และธนาคารพิจารณาสินเชื่อใหม่ได้

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• ก่อนซื้อที่ดินในหมู่บ้านเก่า ตรวจว่าถนนหน้าที่ดินเป็นของใคร
• หากถนนเป็นของเอกชน ถามว่ามีภาระจำยอมหรือสิทธิผ่านทางจดทะเบียนให้แปลงของเราหรือไม่
• การฟื้นบริษัทที่เลิกไปแล้วทำได้ แต่ใช้เวลาและมีระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ควรวางแผนเรื่องนี้ก่อนจ่ายเงินซื้อที่ดิน