ผู้จัดสรรขายบ้านโดยปกปิดเรื่องเวนคืน ผู้ซื้อได้เงินคืนพร้อมค่าเสียหาย

ข้อเท็จจริง

ผู้ซื้อทำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านจากเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร ชำระราคาครบและรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ผู้จัดสรรรู้ก่อนทำสัญญาว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะถูกเวนคืน และจงใจไม่แจ้งให้ผู้ซื้อทราบ

หลักกฎหมาย

นิติกรรมที่ทำขึ้นเพราะคู่สัญญาอีกฝ่ายใช้กลฉ้อฉลปกปิดข้อเท็จจริงที่อีกฝ่ายควรได้รู้ เป็นโมฆียะ ฝ่ายที่ถูกหลอกบอกล้างได้ เมื่อบอกล้างแล้ว ถือว่าเป็นโมฆะมาแต่ต้น คู่สัญญาต้องคืนสิ่งที่ได้รับไว้แก่กัน

คำวินิจฉัยของศาล

ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภค คำพิพากษาที่ 1808/2561 เห็นพ้องกับศาลล่างว่า ผู้จัดสรรฉ้อฉลปกปิดเรื่องเวนคืน ผู้ซื้อบอกล้างโมฆียะกรรมแล้ว จึงให้

• ผู้จัดสรรคืนเงินค่าที่ดินพร้อมบ้าน 3,590,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2551 และ
• ผู้ซื้อโอนที่ดินพร้อมบ้านคืนแก่ผู้จัดสรร

ผู้ซื้อฎีกาขอค่าเสียหายเพิ่ม ศาลฎีกากำหนดค่าใช้จ่ายที่เป็นความเสียหายโดยตรงจากกลฉ้อฉลเพิ่มให้ ได้แก่

• ค่าติดตั้งโทรศัพท์ 3,584.50 บาท
• ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา 3,015 บาท
• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง และอากรสัญญากู้ 4,235 บาท
• ค่าประกันอัคคีภัยที่ธนาคารกำหนด 4,017.85 บาท

ผู้ซื้อยังเรียกค่าส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมบ้านที่สูงขึ้น 1,661,000 บาท ศาลเห็นว่าราคาที่สูงขึ้นเป็นความเสียหายตามปกติที่เรียกร้องได้เพราะผู้จัดสรรใช้กลฉ้อฉล แม้พยานหลักฐานของผู้ซื้อมีน้อย ศาลก็กำหนดให้ได้ตามพฤติการณ์ เมื่อคำนึงถึงทำเลและสาธารณูปโภคโดยรอบ จึงกำหนดให้ 100,000 บาท

ส่วนดอกเบี้ยเงินกู้ที่ผู้ซื้อจ่ายธนาคาร 205,017.84 บาท (ถึงงวดเมษายน 2553) ศาลไม่กำหนดให้อีก เพราะดอกเบี้ยของเงินค่าบ้านที่ต้องคืนครอบคลุมส่วนนี้แล้ว

เงินทุกรายการมีดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราตามกฎหมายในขณะนั้น

สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้

• ผู้ขายที่รู้เรื่องแผนเวนคืนแต่ปกปิด อาจต้องรับทรัพย์คืนและชดใช้ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
• เก็บใบเสร็จทุกอย่างที่เกี่ยวกับการซื้อ ทั้งค่าธรรมเนียม ค่าประกันมิเตอร์ ค่าประกันภัย และค่าใช้จ่ายเงินกู้
• ตรวจแผนเวนคืนก่อนซื้อ ประหยัดกว่าการฟ้องคดีมาก