ผู้ซื้อห้องชุดไม่ยอมรับชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำทั้ง 1.2 ล้านบาทหรือไม่?
- วันนี้มีเคสตัวอย่าง ผู้ซื้อห้องชุดวางเงินมัดจำไว้ 1.2 ล้านบาท เมื่อดีเวลลอปเปอร์บอกกล่าวให้ชำระเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ยอมรับชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำทั้ง 1.2 ล้านบาทหรือไม่?
- คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8942/2554
- ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อวันที่ 26 มิถุนายน 2541 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจากจำเลย ในราคา 4,218,720 บาท โดยโจทก์ชำระราคาในวันทำสัญญา 1,273,258 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระภายในวันที 17 กรกฎาคม 2541 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งสัญญาข้อ 15 ระบุว่า หากโจทก์ไม่ชำระเงินที่เหลือไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ หรือปฏิบัติผิดสัญญา โจทก์ยอมให้จำเลยเลิกสัญญาและริบเงินทุกจำนวนที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยไว้แล้วทั้งหมดได้โดยโจทก์จะไม่เรียกร้องใด ๆ จากจำเลยทั้งสิ้น
- ต่อมาโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายในวันที่ 2 กันยายน 2541 ซึ่งจำเลยได้ขยายเวลาให้ ดังนั้นวันที่ 3 กันยายน 2541 จำเลยจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่วางไว้ทั้งหมด ต่อมาวันที่ 15 มกราคม 2542 จำเลยจดทะเบียนโอนขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคลอื่น ในราคา 4,100,000 บาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินทั้งหมดจำนวน 1,273,258 บาท ที่โจทก์ชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่
- เห็นว่าเงินดังกล่าวโจทก์ได้ให้จำเลยไว้ในวันทำสัญญาเพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาจะซื้อจะขายได้ทำขึ้นแล้ว และเป็นการประกันการปฏิบัติตามสัญญา โดยคู่สัญญามีเจตนาถือว่าเป็นการใช้เงินบางส่วนเมื่อชำระหนี้ หรือหากโจทก์ละเลยไม่ชำระหนี้ก็ให้ริบเงินนั้นได้ตามสัญญาข้อ 15 ดังนั้นเงินจำนวนนี้จึงเป็นมัดจำมิใช่เบี้ยปรับ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ให้อำนาจศาลที่จะลดเบี้ยปรับได้ แต่ไม่ได้ให้อำนาจศาลลดจำนวนริบเงินมัดจำของฝ่ายผิดสัญญาก็ตาม
- แต่ศาลมีอำนาจตามพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ที่จำเลย โต้แย้งว่า ในขณะทำสัญญาโจทก์ตกลงด้วยความสมัครใจว่าหากผิดสัญญาให้ริบเงินที่ชำระทั้งหมดจึงลดค่าปรับลงไม่ได้นั้น เห็นว่า บทกฎหมายดังกล่าวเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนโดยให้อำนาจศาลพิจารณาตามที่เห็นสมควรหากมัดจำสูงเกินส่วน ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ทราบก่อนทำสัญญาว่าจำเลย ต้องมีต้นทุนจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาก่อสร้างห้องชุด แต่จำเลยมิได้นำสืบให้เห็นว่าหากโจทก์ผิดนัดความเสียหายทั้งหมดมีจำนวนเท่าใด มีวิธีคิดอย่างไรและใกล้เคียงกับมัดจำที่โจทก์วางไว้หรือไม่ แต่ได้ความว่าจำเลยขายห้องชุดพิพาทให้แก่บุคคลอื่นต่ำกว่าที่ขายให้โจทก์ไปเป็นจำนวนเงิน 118,720 บาท หากนับจากวันที่โจทก์ผิดนัดไม่รับโอนห้องชุดครั้งแรกคือวันที่ 17 กรกฎาคม 2541 ถึงวันที่จำเลยขายห้องชุดได้เป็นเวลาประมาณ 6 เดือน ที่ศาลล่างทั้งสองริบเงินที่วางไว้หรือมัดจำ 500,000 บาท ยังไม่เหมาะสม เห็นควรให้ริบมัดจำร้อยละ 50 เป็นเงิน 636,629 บาท เมื่อจำเลย รับเงินโจทก์ไปแล้ว 1,273,258 บาท จึงต้องคืนให้โจทก์ 636,629 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยบางส่วน ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
- พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 636,629 บาทแก่โจทก์