ผู้จัดสรรขายบ้านทำสัญญาซื้อขายปกปิดความจริง

เล่าเคสตัวอย่างวันนี้เกี่ยวกับบริษัทผู้จัดสรรขายบ้านพร้อมที่ดิน(จำเลย)โดยเจตนาเอาเปรียบผู้ซื้อบ้าน(โจทก์)ด้วยการทำสัญญาซื้อขายไม่เป็นธรรม ปกปิดความจริงเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะถูกเวนคืนซึ่งเป็นการละเมิดสิทธิผู้บริโภคที่ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1808/2561

• ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินจากจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรร โดยได้ชำระราคาครบถ้วนและได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากจำเลยแล้ว แต่จำเลยฉ้อฉลปิดบังไม่แจ้งให้ทราบว่าจะมีการเวนคืนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยจำเลยทราบก่อนทำสัญญากับโจทก์ นิติกรรมการซื้อขายจึงตกเป็นโมฆียะ โจทก์บอกล้างโมฆียะกรรม สัญญาจึงตกเป็นโมฆะ สำหรับประเด็นเรื่องการคืนทรัพย์อันเกิดจากโมฆียะกรรมนั้น ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 3,590,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2551 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้โจทก์โอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย
• มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า สำหรับค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนั้น เมื่อพิจารณาแล้วเห็นว่า ค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ 3,584.50 บาท ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา 3,015 บาท และค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม 4,235 บาท เป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกี่ยวเนื่องกับการที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาปกปิดข้อเท็จจริงดังกล่าว ส่วนที่โจทก์ซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยมีภาระดอกเบี้ยต้องจ่ายแก่ธนาคารนับถึงงวดเดือนเมษายน 2553 เป็นเงิน 205,017.84 บาท แต่เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2551 แล้ว ดอกเบี้ยดังกล่าว จึงถือเป็นค่าเสียหายในส่วนดอกเบี้ยจำนองนี้แล้ว จึงไม่กำหนดดอกเบี้ยจำนองให้อีก ส่วนที่โจทก์จำนองบ้านพร้อมที่ดินแก่ธนาคารและต้องชำระค่าประกันอัคคีภัย 4,017.85 บาท เบี้ยประกันภัยตามที่โจทก์ฟ้องย่อมเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่เกิดจากจำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาปกปิดข้อเท็จจริงดังกล่าวเช่นกัน
• สำหรับส่วนต่างของราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชดใช้เป็นเงิน 1,661,000 บาท เห็นว่าราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้น แต่การที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลในการทำสัญญาโดยปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ เมื่อโจทก์นำสืบเพียงอ้างส่งราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2551 เป็นฐานในการคำนวณราคาส่วนต่างที่ดิน ซึ่งปี 2551 ดังกล่าวเป็นปีที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินพิพาทกับจำเลย กรณีจึงไม่ปรากฏว่าราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบริเวณดังกล่าวมีมูลค่าสูงขึ้นเพียงใด แต่ศาลก็มีอำนาจคิดคำนวณให้ได้ตามพฤติการณ์แห่งคดี เมื่อคำนึงถึงทำเล ที่ตั้ง และสาธารณูปโภคบริเวณที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงเห็นควรกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ 100,000 บาท
  พิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 3,590,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2551 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้โจทก์โอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย กับให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ 3,584.50 บาท ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา 3,015 บาท ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม 4,235 บาท ค่าประกันอัคคีภัย 4,017.85 บาท และค่าส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 100,000 บาท บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
• พิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 3,590,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ 30 มิถุนายน 2551 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้โจทก์โอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย กับให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายเป็นค่าติดตั้งโทรศัพท์ 3,584.50 บาท ค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์ ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปา 3,015 บาท ค่าธรรมเนียมสัญญาจำนอง อากรสัญญากู้และนิติกรรม 4,235 บาท ค่าประกันอัคคีภัย 4,017.85 บาท และค่าส่วนต่างราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 100,000 บาท บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์