ซื้อคอนโดแล้วได้เนื้อที่ห้องไม่ครบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4566/2561

• โจทก์ตกลงทำสัญญาซื้อห้องชุดเนื้อที่รวมประมาณ 73.38 ตารางเมตร จากจำเลยในราคา 1,805,000 บาท โดยอาคารชุดดังกล่าวจำเลยปลูกสร้างเสร็จเรียบร้อยและได้ส่งมอบห้องชุดให้แก่โจทก์ แต่หลังจากโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยตรวจสอบพบว่าห้องชุดมีเนื้อที่น้อยกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาโดยเนื้อที่ขาดหายไปประมาณ 6.72 ตารางเมตร
• ปัญหาต้องวินิจฉัยประการแรกมีว่า ข้อตกลงตามสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ระบุว่า หากภายหลังที่ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ปรากฏว่าห้องชุดมีเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญา
• คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่ระบุในสัญญาซื้อขายห้องชุดโดยไม่คิดเพิ่มหรือลดราคาต่อกัน เป็นข้อสัญญาที่ขัดต่อพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
• พ.ศ.2540 หรือไม่ นั้นเห็นว่า ในขณะที่จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการ การก่อสร้างห้องชุดเสร็จเรียบร้อยแล้ว จำเลยในฐานะนิติบุคคลผู้ประกอบธุรกิจสร้างอาคารชุดเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย
• ต้องทราบอยู่แล้วว่าจำนวนเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดซึ่งมีเนื้อที่ตรงตามข้อตกลงในสัญญา หรือหากเนื้อที่จะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรที่จะขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนจนเกินสมควร
• ทั้งจำเลยประกอบธุรกิจด้านนี้ย่อมสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้อยู่แล้ว ในขณะที่ผู้บริโภคเช่นโจทก์คงไม่สามารถตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้โดยง่าย โจทก์จึงย่อมเชื่อถือตามเนื้อที่ห้องชุดที่จำเลยแจ้งในการเสนอขาย
• การที่จำเลยส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาจำนวน 6.72 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด ทำให้โจทก์ต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริงถึง 165,298.42 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้โจทก์รับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ